コンサル業務
弊社の中心となる業務で、国土交通省の新・管理方式を先駆的に推進していく業務です。
理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型
国土交通省が検討しているいくつかのパターンの内、理事・監事などの役員として外部（第三者）の専門家が参画支援していく型、あるいは外部専門家がアドバイザーとして参画支援していく型、更に理事会の下部組織の修繕委員会などの組織の一員となって参画支援していく型など、管理組合の状況に応じて管理運営していく新・マンション管理方式。
又、理事長のなり手が無いなどの場合に、弊社の専門家が理事長となって他の役員と協調しながら、あるいは管理者となって、管理業者とタイアップしていく管理方式など。
いずれにしても、当該マンションの現状や要望に応じて様々な型の活用方法が考えられますが、要は、マンション管理の実務経験豊富な専門家が管理組合の側に立って、マンションの利益の最大化、運営の適正化を推進していく方式です。
そうする事で、一方的な管理業者の管理を監視・改善し、指導矯正しながら、例えば、定額委託料の見直しや業務改善の提案、工事見積などの監理を積極的に進めていく事が出来ます。
今後は、国土交通省の勧める新・管理方式は、必ず必要になる管理方式であることは間違いないでしょう。
外部管理者理事会監督型
理事会もしくは理事長に代わって外部管理者となり、管理会社と直接的にマンション管理を運営し、理事会（理事長）が管理者（弊社）を監視していく管理方式。理事長初め役員の労力を相当軽減できることになります。
理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型にせよ外部管理者理事会監督型にせよ、その主眼とするところは同じであり、どのような型（管理方式）であっても、あくまで管理組合に寄り添って、組合を支援していく為の国土交通省の考えを、弊社は推進していきたいと考えております。
工事監理業務
通常の修繕工事の監理
基本契約とは別に、工事に関する監理業務を致します。管理会社から出された修繕・改修工事の見積書等について、当社独自の「適正報告書」を作成するなどして、その工事の必要性や適正価格などを監理していく業務です。マンションの資産価値の保全や美観などを保つため、更にライフライン（給水管や排水管などの日常生活に直結した部分）の正常化を保ち、快適なマンションライフを享受するには、どうしても計画的な修繕や改修が必要ですが、管理業者が提示する見積書は 自社の利益を最優先にする見積とならざるを得ませんから、組合の利益を損ねる恐れが大きいと言えます。
しかし残念ながら、組合の役員の皆さんには、それを精査する時間なども無く、工事価格が適正なのか判断することも難しいのではないでしょうか。
また、理事長始め役員が知り合いの業者から見積もりを取得し、その業者に工事を依頼することは「利益相反行為」に該当する為、これは国土交通省が禁止指導している通り、管理組合としては避けなければなりません。そこで弊社が管理組合の側の立場に立って、無駄な資金の流出を避け、適切な工事を管理会社に実施させていく工事監理業務が必要となってくると思います。弊社が妥当と判断し理事会の合意が得られれば、当社が査定した価格で管理会社に工事を実施してもらいますので、その下げさせた分、管理組合に利益をもたらす行為と言えるでしょう。
又、組合の要望もしくは管理会社が査定価格では工事が出来ない場合は、弊社協力会社にて施工できる体制も整っております。
大規模修繕工事の監理
いわゆる長期修繕計画における大規模修繕工事について、総合監理をしていく監理業務です。
大規模修繕工事は12年～14年に一度の極めて重要な工事になります。通常は、管理業者が主体となって進めているようですが、ほとんどの理事長始め役員の皆さんは未経験であることから、管理業者の言いなりにならざるを得ません。役員の皆さんは、大規模修繕工事の進め方も、価格の適正化も、施工業者をどうする等の全てが分からないことだらけではないでしょうか。
又、理事長などの役員が、建築の専門家であったり、知り合いの業者を指定したりする事が良く見受けられますが、これも『利益相反行為』に当たるものと言わざるを得ません。
このようなことから、当社の大規模修繕工事の経験豊富な専門家スタッフが参画し、大規模修繕工事の工事監理コンサルする必要が出てくると思います。
弊社は、大規模修繕工事等の必要性が生じた場合、あるいは管理会社からの提案があった場合、当初からコンサルすることで、管理業者の利益追求の姿勢を正し、管理組合の利益優先のサポートをして参りたいと考えております。
具体的には、弊社が主体となって建物劣化診断調査を進めるための一級建築士の手配及び劣化診断調査結果による協議及びサポート、また設計見積の検討サポート及び施工内容の決定サポート、施工会社選定のサポート等々、工事が始まる前から工事が終了するまで工事全般の監理をサポートしてまいります。
管理会社変更業務
弊社は原則として管理受託は致しませんので、管理組合が管理会社を変更する場合に、管理会社変更に伴うサポートをさせていただく監理をしてまいります。
契約費用は以下になります。
| コンサルティング基本契約費用 | 工事監理業務費用（工事毎） | 大規模修繕工事監理費用 |
| ～100戸まで 6万円（月額・税別） 101戸～3００戸まで 8万～10万円（月額・税別） 3０1戸以上 要相談 | 工事費の5％ | 大規模修繕総工事費の2％～5％ （但し、設計事務所等へかかる費用は含まれておりません。） |
管理会社変更費用については都度相談となります。
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